Ontwikkeling van de Brabantse woningvoorraad

Brabant wacht de komende tijd nog een flinke bouwopgave

In 2020 telt Noord-Brabant 1.140.000 woningen1. Op grond van de jongste inzichten met betrekking tot de bevolkings- en huishoudensontwikkelingen zal de woningvoorraad tot aan het einde van de prognoseperiode moeten blijven groeien, al neemt de groei in de loop van de (prognose)jaren wel duidelijk af (tabel 9.1). Naar verwachting staan er in 2050 bijna 1.360.000 woningen in onze provincie, liefst 100.000 meer vergeleken met de vorige provinciale prognose uit 20172.
Tot 2050 neemt de woningvoorraad dus nog toe met een kleine 220.000 woningen (+19%). Een groot deel van die groei – bijna 160.000 woningen, oftewel driekwart van de opgave – zal voor 2035 moeten worden gerealiseerd en zo’n 120.000 woningen al voor 2030. Dat betekent dat er de eerstkomende 10 jaar in onze provincie gemiddeld jaarlijks zo’n 12.000 woningen (netto3) aan de voorraad zullen moeten worden toegevoegd.

Groei van de woningvoorraad in Noord-Brabant, 2020-2050

Zie ook: toelichting op de gebruikte gebiedsindeling

De vooruit berekende groei van de woningvoorraad hangt uiteraard nauw samen met de groei van het aantal huishoudens. Wel ligt – in de prognoseperiode – de groei van de woningvoorraad steeds iets hoger dan de groei van het aantal huishoudens (figuur 9.1). Dit komt omdat er in de berekeningen van uit is gegaan, dat het bestaande woningtekort (geraamd op 2,5% à 3%, oftewel zo’n 30.000 woningen) in de loop van de prognoseperiode wordt weggewerkt. De (frictie)leegstandspercentages – Brabant-breed ca. 1,7% – zijn constant zijn verondersteld.

Jaarlijkse groei (%) van de woningvoorraad, het aantal huishoudens en de bevolking

Noord-Brabant, 2000-2050

De komende jaren wacht Brabant dus nog een flinke woningbouwopgave4, met een accent op de eerstkomende jaren. Synchroon aan de huishoudensontwikkelingen zal de benodigde voorraadgroei geleidelijk aan echter wel (duidelijk) afnemen. Overigens betekent een (op termijn) mindere kwantitatieve behoefte niet, dat er in gelijke mate (meteen ook) minder gebouwd hoeft te worden. Integendeel. De kans is namelijk groot dat delen van de huidige woonmilieus steeds meer als kwalitatief onvoldoende zullen worden beschouwd. Vooral woongebieden uit de jaren 1945-1985 zijn in dit verband kwetsbaar, waarbij zich in de tijd ook steeds weer nieuwe (nu nog relatief jonge) wijken zullen aandienen.

Woningbouw is flink aangetrokken, nu is het zaak het tempo vast te houden

In Brabant is de groei van de woningvoorraad teruggelopen van zo’n 13.000 gemiddeld jaarlijks in de tweede helft van de jaren ’90 naar een niveau van (soms ver) onder de 10.000 in de eerste jaren van deze eeuw. In 2003 bereikte de groei een (naoorlogs) dieptepunt met 5.600 woningen (figuur 9.2).
De (na-ijl)effecten van de kredietcrisis op de woningmarkt zijn in Brabant ook nog lange tijd duidelijk zichtbaar geweest. De opgeleverde nieuwbouwproductie, die in de periode 2010 t/m 2013 nog altijd tussen de 8.500 en de 10.000 woningen lag, bereikte haar laagste niveaus pas in 2014, 2015 en 2016. Tegelijkertijd nam ook de groei van de woningvoorraad duidelijk af. In 2015 kende de voorraad in Brabant een groei van (slechts) 6.700 woningen, waarmee het dieptepunt van de financieel-economische crisis kon worden gemarkeerd (figuur 9.2).

Groei van de woningvoorraad

Noord-Brabant, 1980-2050

In 2016 ligt de groei echter weer wat hoger (bijna 8.000), een lijn die zich versterkt heeft doorgezet in 2017 en 2018, toen de Brabantse voorraad met liefst 11.800, resp. 12.750 woningen toenam. In 2019 lag de groei op 11.800, een niveau – zo rond de (benodigde) 12.000 woningen – waarop we op basis van het aantal woningen dat recent in aanbouw is genomen5 naar verwachting ook dit jaar uit zullen komen6. Voor een vergelijkbare reeks jaren met dergelijke groeicijfers moeten we terug tot eind jaren ’90. Naast de toegenomen nieuwbouw speelt, met name in de (grotere) steden ook het aantal ‘toevoegingen anderszins’ een rol, zoals het herbestemmen naar woonruimte van leegstand kantoor-, winkel- en ander vastgoed.

Kortom, er is de laatste jaren Brabant-breed sprake van een (stevig) herstel van de woningmarkt en van de woningbouwproductie. Nu is het op veel plaatsen vooral zaak het bouwtempo op peil te houden, terwijl voor tal van andere plaatsen geldt dat het tempo (nog altijd) verder omhoog moet. En dat alles tegen een achtergrond van veranderende demografische ontwikkelingen (sterke(re) bevolkingsgroei, zeker op de middellange termijn), maar ook 'stikstof’ en ‘corona', waarvan het nog lastig is in te schatten wat de komende tijd de (financieel-economische) effecten zullen zijn op de woningmarkt en het bouwtempo in Nederland en in Brabant.
Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen7.

Geen kwantiteit zonder kwaliteit

De oorzaken van een (soms nog wat) achterblijvend bouwtempo verschillen per gemeente en per locatie.
Naast 'stikstof- en corona-perikelen' is (al langer) het gebrek aan personele capaciteit bij ontwikkelaars, bouwers en gemeenten (na jaren van saneren), evenals een tekort aan bouwmaterialen een veel gehoord geluid ('handen en heipalen'). Ook de lange procedures, (te) hoge grondprijzen en de vaak complexe vraagstukken rond de (financiële) haalbaarheid van binnenstedelijke (her)ontwikkelingstrajecten worden geregeld aangehaald. De gevolgen van de aanpassingen in het corporatiebestel voor de investeringsmogelijkheden van woningbouwcorporaties kunnen regionaal of lokaal eveneens een rol spelen. Ten slotte sluiten vraag en aanbod in woningbouwplannen (nog) niet altijd voldoende op elkaar aan.

Zoals is aangegeven in de Brabantse Agenda Wonen vragen demografische, sociaal-maatschappelijke en financieel-economische ontwikkelingen om “een gevarieerd en flexibel planaanbod, met (blijvende) aandacht voor de betaalbaarheid en financierbaarheid van het wonen, een gezonde mix van huur en koop, in verschillende prijssegmenten en met (volop) ruimte voor nieuwe, ook tijdelijke woonvormen”. Om het herstel, dat zich de laatste tijd heeft afgetekend een krachtig vervolg te geven en vaart te houden in de woningbouwproductie, zal ook de komende tijd het (verder) in balans brengen van vraag en aanbod op de woningmarkt en de kwalitatieve samenstelling van (harde) woningbouwplannen een belangrijk thema zijn op de (sub)regionale agenda’s en in het overleg met gemeenten en marktpartijen. Van belang hierbij is ook, aldus de Brabantse Agenda Wonen8, “dat er een goed beeld bestaat, welke strategische toevoegingen en vervangingen (sloop en vervolgens nieuwbouw) nog nodig zijn, gelet ook op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad (‘verrijk het bestaande’)”.

Vanuit de provincie sturen we bij dit alles vooral op realisatie en niet alleen op plannen. Voor voortgang van de woningbouw is het hierbij essentieel, dat gemeenten voor de korte termijn steeds over (ruim) voldoende hard planaanbod beschikken, aansluitend op de actuele vraag en op geschikte plekken waar de woningen snel in aanbouw kunnen worden genomen. Hiermee wordt voortgang van de woningbouw van jaar op jaar gewaarborgd.
Voor de middellange en langere termijn is het juist van belang te waken voor de risico’s van overprogrammering en dús de nodige ruimte te laten en niet te veel van het toekomstige woningbouwprogramma nu al vast te leggen in harde plannen, vooral niet als het gaat om nieuwe uitbreidingslocaties. De ervaring leert immers, dat zich steeds weer nieuwe, vaak onvoorziene inbreidingsmogelijkheden, binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven en leegstandsvraagstukken zullen aandienen.
Door (meer) flexibiliteit in te bouwen in het planaanbod voor woningbouw kan bovendien beter worden ‘meebewogen’ met ontwikkelingen aan de vraagzijde. Onzekerheden rond demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen vragen om een adaptieve strategie en een realistisch, vraaggericht en flexibel planaanbod9.

Concentratie van verstedelijking

Het provinciale beleid is al jaren gericht op het concentreren van de verstedelijking10. In de Brabantse Omgevingsvisie11 vormt een duurzaam verstedelijkingsbeleid een van de hoofdopgaven voor de toekomst.

In de stedelijke concentratiegebieden, die een belangrijk deel van de bevolkingsgroei (migratie) opvangen, ligt de toename van de woningvoorraad hoger dan in de landelijke gebieden (tabel 9.1). Hiermee wordt de positie van de stedelijke concentratiegebieden in de Brabantse woningvoorraad (verder) versterkt. Momenteel staat 71,5% van de Brabantse woningvoorraad in het stedelijk gebied. In de komende jaren zal dit percentage geleidelijk aan verder oplopen (figuur 9.3). Deze lijn van (verdere) concentratie van verstedelijking tekent zich al af sinds het midden van de jaren ’90 (de ‘Vinex-jaren’), al zijn de groeiverschillen tussen de stedelijke en de landelijke gebieden sinds de eeuwwisseling maar gering. In de jaren ’70 – een periode met omvangrijke suburbanisatiestromen – groeiden de stedelijke gebieden juist relatief minder snel dan de landelijke gebieden. In de jaren ’80 laten de stedelijke en landelijke regio’s vergelijkbare groeicijfers zien en verandert het aandeel van de stedelijke concentratiegebieden maar weinig.

Aandeel van de stedelijke concentratiegebieden in de Brabantse woningvoorraad, 1970-2050

Het gemeentelijke woningbouwprogramma: een indicatie van de toename van de woningvoorraad

De bevolkings- en woningbehoefteprognose is uitgevoerd op het gemeentelijk schaalniveau. De gemeenten vormen hierbij de basis voor de vooruitberekeningen. De gegevens over de toename van de woningvoorraad die hiervan zijn afgeleid, sluiten aan op de gemeentespecifieke bevolkingskenmerken en -ontwikkelingen en zijn opgesteld binnen de kaders van het provinciale (verstedelijkings)beleid.

In bijlage E (regionaal) en bijlage F (gemeenten) is een indicatie gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de Interim omgevingsverordening is deze ‘programma-indicatie’ richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken; kwantitatief, kwalitatief én ruimtelijk12. Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader13. Ook de actielijnen en richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen14 zijn hierbij een belangrijke leidraad.

• Bijlage E - Indicatie toename woningvoorraad op regionaal schaalniveau, 2020-2040
• Bijlage F - Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2020-2050

• 1. Bij de prognose-actualisering is gebruik gemaakt van de (feitelijke) woningvoorraadgegevens, zoals die op basis van de BAG (de 'basisregistratie adressen en gebouwen') door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vanaf 2012 worden gepubliceerd. De overgang op de BAG betekende een ‘trendbreuk’ in de betreffende statistieken, omdat de definitie van een woning in de BAG anders is dan in de CBS-tellingen tot en met 2011. Tot en met 2011 maakte het CBS onderscheid in woningen, wooneenheden, recreatiewoningen en capaciteit in bijzondere woongebouwen (instellingsplaatsen). Alleen de categorie ‘woningen’ werd tot de woningvoorraad gerekend, de overige categorieën niet. In de BAG worden alle ‘verblijfsobjecten met (ten minste ook) een woonfunctie’ tot de woningvoorraad gerekend.
  Omdat de kwaliteit van de ‘BAG-gegevens’ in de eerste jaren van de overgang nog niet overal op orde was, heeft de provincie tussen 2012 en 2016 ook de woningbouwontwikkelingen volgens de ‘oude CBS-systematiek’ verzameld. Hiertoe hebben alle Brabantse gemeenten (100%-score) jaarlijks de benodigde gegevens aangeleverd. Vanaf 2016 is (definitief) overgegaan van de 'woningvoorraad oude stijl' op de woningvoorraad volgens de BAG-methodiek (‘verblijfsobjecten met een woonfunctie’). Omwille van de vergelijkbaarheid in de tijd zijn de woningvoorraadgegevens van voor 2016 consistent gesteld aan de ‘BAG-systematiek’.
• 2. <em>De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant - actualisering 2017.</em> Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, mei 2017.
• 3. Omdat ook woningen aan de voorraad worden onttrokken (vooral door sloop), zullen er meer woningen moeten worden gebouwd of anderszins aan de voorraad moeten worden toegevoegd – bijvoorbeeld door woningen te realiseren in leegstaand vastgoed – om in de woningbehoefte te kunnen voorzien.
• 4. In het bestuursakkoord is hierover opgenomen: “Brabant staat de komende jaren voor een flinke woningbouwopgave. Tot 2050 moeten er zo’n 175.000 tot 200.000 extra woningen gebouwd worden. Daarvan moeten er – naar verwachting – 130.000 tot 150.000 woningen de komende 10 tot 15 jaar gebouwd worden: zo’n 10.000 woningen per jaar.”
  Zie: <em>Samen, Slagvaardig en Slim: Ons Brabant. Bestuursakkoord 2020-2023.</em> Provincie Noord-Brabant, 7 mei 2020, blz. 11-14.
• 5. Om de effecten van de financieel-economische crisis op de woningbouwproductie in Noord-Brabant goed te meten en in de tijd te volgen, is de provincie in 2009 gestart met een inventarisatie van het aantal feitelijk in aanbouw genomen woningen. Aan alle Brabantse gemeenten is gevraagd deze gegevens (vanaf januari 2008) aan te leveren. Inmiddels leveren vrijwel alle gemeenten (per kwartaal) deze gegevens aan, wat steeds een representatieve en actuele indicatie geeft van de woningbouwontwikkelingen in de eerstkomende jaren.
• 6. Zie voor het meest actuele beeld het ‘Kwartaalbeeld Woningmarkt Noord-Brabant’ en de ‘Monitor bevolking en wonen’ op de provinciale website. Beide worden ieder kwartaal geactualiseerd.
• 7. <em>Brabantse Agenda Wonen.</em> Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, september 2017.
• 8. “Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen” vormt ‘actielijn 3’ uit de <em>Brabantse Agenda Wonen</em> (GS, sept. 2017). En als ‘richtinggevend principe 4’ geldt: “We ontwikkelen in Brabant vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad”.
• 9. In de <em>Brabantse Agenda Wonen</em> (sept. 2017) zijn realisme en flexibiliteit in de regionale woningbouwplanning en -programmering belangrijke onderwerpen. Ze maken onderdeel uit van ‘actielijn 3’ van deze agenda en zijn opgenomen als ‘richtinggevend principe 5’: “Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgen we voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en -programmering”.
• 10. Op provinciale schaal betekent dit, dat het leeuwendeel van de woningbouw gerealiseerd wordt in de stedelijke concentratiegebieden en dat de woningvoorraad – overeenkomstig het uitgangspunt van concentratie – in deze stedelijke gebieden verhoudingsgewijs sterker groeit dan in de landelijke gebieden.
• 11. <em>Brabantse Omgevingsvisie. De kwaliteit van Brabant. Visie op de Brabantse leefomgeving.</em> Provinciale Staten van Noord-Brabant, december 2018.
• 12. <em>Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerd 01-03-2020) / Afdeling 5.4 Regionaal samenwerken.</em> Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 1 maart 2020.
• 13. In het recente verleden zijn diverse woningbouwafspraken gemaakt; tussen gemeenten onderling, maar ook tussen gemeenten en de provincie. Dergelijke afspraken worden nu alleen nog in (sub)regionaal verband gemaakt. Lopende afspraken zullen – waar nodig in geactualiseerde vorm – ingepast worden in de regionale kaders.
• 14. <em>Brabantse Agenda Wonen.</em> Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, september 2017.